El Contrato de Arrendamiento en Ecuador: Lo Que Debes Saber

En este artículo encontrarás todo lo que debes saber acerca del contrato de arrendamiento Ecuador. Conoce qué significan, sus características, las obligaciones de las partes involucradas, y demás tópicos importantes. Además descubre cuáles son las cuatro formas bajo las cuales puede terminar un contrato de arrendamiento en el país. No te quedes sin indagar bien las consecuencias de este acuerdo legal antes de firmar cualquier documento.

Contrato de Arrendamiento Ecuador

Dentro de los acuerdos legales, el contrato de arrendamiento Ecuador es uno de los más frecuentes. Por lo tanto, es normal que muchas personas quieran saber más sobre cómo funciona, ya que se encuentran haciendo uso de esta herramienta jurídica.

En este sentido, puedes estar en el lugar del arrendatario (inquilino) o el arrendador (propietario), dado que en este artículo encontrarás el significado del contrato de arrendamiento, cuáles son sus características, los tipos de arrendamiento que existen, y los deberes y derechos de las personas involucradas por igual.

Debes tomar en cuenta, que mediante el contrato de arrendamiento Ecuador, la posesión o servicio involucrada en el acuerdo legal, no se transfiere a la otra parte. Es decir, que no deja de ser propiedad del arrendador, sino que la mera tenencia pasa al uso del arrendatario; y no constituye en favor de la parte contratante ningún derecho real susceptible de hipoteca o venta. El inquilino, nunca tendrá el derecho a vender, hipotecar o traspasar la propiedad del contrato, puesto que no le pertenece en ningún modo.

Sin embargo, el propietario tiene ciertos deberes hacia el inquilino que deben ser respetados y cumplidos a cabalidad. En esta sección, encontrarás todos los detalles con respecto a este tema tan importante para la vida diaria de los ciudadanos en Ecuador.

Recuerde, siempre es recomendable establecer el contrato de arrendamiento apegado a la ley y bajo los procesos jurídicos correspondientes. De esta manera, todos los acuerdos quedan asentados en papel y ambas partes tendrán una herramienta con la cual reclamar, en caso de que la otra parte falte a las estipulaciones acordadas.

Según el Código Civil

El artículo 1856 del Código Civil ecuatoriano lo define como:

«Un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales.”

Es decir, que el contrato de arrendamiento Ecuador implica un compromiso de ambas partes. Por un lado se encuentra el arrendatario que se compromete a prestar una cosa, servicio o ejecute de obra y por otro lado está el inquilino, que se compromete a pagar por ello.

Es importante que tengas conocimiento de esta ley y de todo lo que implica a la hora de participar en un contrato de arrendamiento. Esto te permitirá disfrutar de los beneficios que ofrece este acuerdo legal, sin tener problemas de algún tipo con la otra parte del contrato.

Muchas veces ocurre, que las personas sujetas a un contrato de arrendamiento tienen conflictos de intereses y discusiones con el pasar del tiempo. Esto se origina, porque una o ambas partes desconocen el funcionamiento de esta herramienta legal y los deberes y derechos que tiene cada uno sobre el acuerdo.

En este sentido, se recomienda que consulte previamente a un abogado especializado en el área antes de firmar un contrato de este estilo. El profesional de las leyes le expondrá claramente a las partes implicadas, los beneficios y obligaciones que tienen cada uno sobre el contrato. Además, también hará un asesoramiento con respecto a las consecuencias del incumplimiento de las cláusulas o estipulaciones reflejadas en el documento jurídico.

Las Tres Figuras principales del Contrato de Arrendamiento Ecuador

Según el Código Civil ecuatoriano, el contrato de arrendamiento tiene tres figuras principales:

• Cosas (Muebles o Inmuebles)
• Obras
• Servicios

Estos se consideran los tres tipos contractuales independientes de arrendamiento, y cada contrato de este estilo debe estar sujeto a dicha clasificación. Al participar en un acuerdo, debes estar consciente de cuál es la clase de contrato legal en el que estás participando, y el documento realizado debe estar especificado en esa condición.

Características del Contrato de Arrendamiento Ecuador

También se encuentra en el Código Civil del país las características del contrato de arrendamiento Ecuador, las cuales se explican a continuación:

• Bilateralidad. Todos los compromisos reflejados en el contrato, incluye tanto al propietario como al inquilino por igual. Por lo tanto ambos deben cumplir completamente lo que se encuentra en el documento.
• Consensualidad. Ambas partes deben estar al tanto de todas las cláusulas del contrato y estar de acuerdo con ellas antes de firmar.
• Conmutatividad. Significa que las responsabilidades adquiridas por ambos, son equivalentes o iguales.
• Onerosidad. Quiere decir que tanto el arrendatario como el arrendador, tienen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.

Sin embargo, podemos decir que el contrato de arrendamiento Ecuador se caracteriza principalmente por la temporalidad y la reciprocidad. Estas dos cualidades sirven para distinguirlo de otros acuerdos legales, dado que el arrendamiento siempre es por un tiempo determinado y las obligaciones son mutuas.

Así que antes de establecer un contrato de este estilo, debes fijar claramente el período de tiempo en el cual se mantendrá vigente el acuerdo y los compromisos que deberán cumplir las partes durante ese momento.

Pero en esencia es simple, el arrendador concede el goce de una cosa o se obliga a prestar un servicio o ejecutar una obra; el arrendatario debe pagar un precio que nominalmente se llama canon, pensión de arrendamiento o alquiler por ese beneficio.

Los Tres tipos de Arrendamiento

Como ya planteó al inicio, existen tres formas de arrendamiento por el cual una parte se compromete bien sea por procurar el uso y goce temporal de una cosa (locatio rerum) o prestar temporalmente sus servicios (locatio operarum) o a hacer por cuenta de ella una obra determinada (locatio operis).  Mientras la otra se obliga a pagarle por el disfrute de ese objeto.

Estos tres tipos de arrendamiento tienen particularidades distintas, que conviene saber para poder diferenciar una de otra y saber cuales son los compromisos de las partes involucradas (arrendatario y arrendador). A continuación se presentan cada una de ellas, con sus definiciones y correspondientes especificaciones.

Arrendamiento de Cosas (Muebles e Inmuebles)

El Código Civil ecuatoriano habla de este tipo de arrendamiento de la siguiente manera:

“Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.- Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.”

En este sentido, un ejemplo de contrato de arrendamiento Ecuador es aquel donde una persona cede los espacios de una habitación para el disfrute de un inquilino, el cual se compromete a pagar un determinado precio por ello. La ley también habla de ciertos límites a la hora de establecer este tipo de contrato, es decir que no se pueden arrendar los derechos personales de los individuos y las demás propiedades intrínsecas del ser humano.

Por otro lado, el Código Civil también dice que hay posibilidad de arrendar alguna propiedad ajena, pero siempre que esté de acuerdo el propietario y se tengan documentos que lo ratifiquen. En este caso, la persona que arrienda se compromete a pagar o hacerse responsable por la propiedad en caso de que haya algún tipo de falta al contrato.

Debes tener en cuenta que estas estipulaciones son respecto al uso o goce temporal de una cosa, es decir un mueble o inmueble. En el caso de las otras clases de arrendamiento, encuentras especificaciones variantes.

Obligaciones del Arrendador

Como se ha dicho a lo largo del artículo, el contrato de arrendamiento Ecuador es mutuo y ambas partes tienen responsabilidades. En este caso se exponen las obligaciones que el arrendador (propietario) adquiere al firmar el documento:

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. Mantener la cosa arrendada en el estado de servir para el fin a que ha sido adquirida.
3. Librar al arrendatario de toda perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

A partir de estas obligaciones, se derivan acciones secundarias que debes cumplir como propietario para honrar el compromiso adquirido de la manera correcta:

• Entregar los locales en el momento que comience el contrato. Esta estipulación es muy importante, porque el contrato de arrendamiento nunca pone en duda el derecho que tiene el arrendatario sobre la propiedad. Sin embargo debe cumplir con el acuerdo y permitir el uso temporal del mueble o inmueble por el inquilino.
• Poner en buen estado la cosa al inicio del disfrute. En este caso, el propietario tiene el deber de reparar cualquier daño que se tenga la cosa arrendada, a fin de que esté en buen estado para el uso del inquilino.
• Mantener la propiedad en buen estado. Significa que el arrendador debe cuidar la integridad de la cosa arrendada durante el tiempo que esté en poder del inquilino, procurando mantener las mismas condiciones que al inicio.
• Abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario. Se refiere a que el propietario debe cumplir con las estipulación establecida en el contrato de respetar la estancia o uso de la cosa arrendada por el inquilino.
• Garantía contra perturbaciones de terceros. El arrendador está en la obligación de evitar a toda costa causar problemas a terceras personas, mientras el inquilino hace uso de la cosa o inmueble.
• Garantizar la ausencia de vicios ocultos. En este caso, se hace referencia a la obligación que tiene el dueño a informar al arrendatario de cualquier conducta que pueda afectar la integridad de la propiedad acordada.

Obligaciones del Arrendatario

Las obligaciones que por la naturaleza del contrato le corresponden al arrendatario (inquilino) son las siguientes:

• Pagar el precio o pensión establecida en el contrato. Es muy importante para que se mantenga el acuerdo legal, que el inquilino cumpla con el pago en beneficio del propietario. De lo contrario, el contrato dejaría de ser oneroso y puede disolverse.
• Usar la cosa arrendada. El inquilino está en la obligación de utilizar u ocupar la cosa acordada según el contrato de arrendamiento.
• Conservar la propiedad en buen estado. Significa que el arrendatario tiene la obligación de cuidar y mantener las condiciones iniciales en las cuales se le entregó el inmueble o mueble.
• Avisar al arrendador sobre cualquier usurpación o atentado contra sus derechos de propiedad. Se refiere a cualquier hecho vandálico o dañino que ocurra a la cosa arrendada por el inquilino. Este tiene la obligación de notificar al propietario sobre los daños sufridos por la propiedad.
•  Restituir la cosa al final del arrendamiento. Este punto es muy importante dentro de la relación de arrendamiento, pues mediante este acuerdo el dueño solo hace una cesión temporal de los derechos de la propiedad. Al finalizar el tiempo estipulado en el documento, el inquilino está en la obligación de entregarla al propietario.

Cuando Otra Persona Reemplaza al Propietario o al Inquilino

Esta situación legalmente se conoce con el nombre de subrogación. En ese sentido, una persona reemplaza al arrendador o al arrendatario; la ley permite efectivamente que los acreedores de uno y otro entren a ocupar la misma situación jurídica y gozar de los correspondientes derechos. Es decir que se puede hacer el cambio de persona dentro del contrato, siempre que las partes originales estén de acuerdo con ello.

Arrendamiento de obra o contrato de obra

El contrato de obra es aquel, donde uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto. Es un contrato consensual, productor de obligaciones recíprocas. Es decir que el arrendatario se compromete a pagar un determinado precio por la obra ha realizar, siempre y cuando el arrendador cumpla con las estipulaciones o características de dicha construcción.

Arrendamiento de servicios

El objeto de este contrato viene constituido por la prestación de un servicio. En la práctica resultará en ocasiones extraño si un contrato se califica como arrendamiento de obra o de servicios. La razón deriva en que toda prestación tiende, por esencia, a la satisfacción de un interés, a un resultado que el acreedor juzga útil. Es evidente que al contratar un servicio persigue un resultado, luego es preciso encontrar un adecuado criterio de calificación.

Diferencias con el Arrendamiento de Servicios

El contrato de obra se distingue netamente del arrendamiento de servicios, porque en aquél el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad. Mientras que en el segundo, el propietario acuerda brindar una asistencia o función durante el tiempo que dure el contrato de arrendamiento.

Terminación de Contrato de Arrendamiento Ecuador

Las causas de terminación de contrato de arrendamiento Ecuador se hallan dispersas en numerosos artículos del Código civil y de la Ley de Inquilinato.

En algunos casos se señala directamente que el arrendamiento termina, en otros, se reconoce el derecho de una o ambas partes para dar por terminado, o para pedir la terminación; también hay normas legales que declaran que en ciertas circunstancias no termina el arrendamiento. Por lo que si usted se desea poner fin a un contrato de arrendamiento, se sugiere revisar detalladamente estas leyes y pedir el asesoramiento de un abogado especialista.

Sin embargo, es bueno tener en cuenta que los Notarios sólo pueden solemnizar el desahucio (notificación de terminación del contrato de arrendamiento) en los siguientes casos:

1. Cumplimiento del plazo estipulado en el contrato.
2. Transferencia de dominio.
3. Por obra nueva.
4. Desahucio según el Código Civil

Requisitos para Terminación de Contrato de Arrendamiento Ecuador

Estos son los documentos generales a consignar, en caso de querer terminar un contrato de arrendamiento en el país:

• Petición suscrita y firmada por un abogado y el peticionario.
• Documentos que justifican la pretensión:
  • Contrato de arrendamiento debidamente inscrito en una notaría o juzgado de inquilinato
  • Inscripción de la oficina de arriendos del Municipio
  • Escritura pública de compraventa
  • permiso de demolición
  • Otro documento que justifique el causal
• Copia de cédula y certificado de votación de los peticionarios.

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